Với nhà ĐT ngoại quốc – Bất động sản VN là thị trường không dễ dàng

Nhà đầu tư ngoại quốc: nan giải gì khi kinh doanh bất động sản (BĐS)?

Với những quy định ban hành của Luật kinh doanh ở VN, một loạt nhà đầu tư nước ngoài muốn ĐT tuy nhiên lại gặp nhiều hạn chế bởi những rào cản là quy định của pháp luật. Dưới đây là những nan giải cần kể đến:

Khuôn khổ KD nhỏ hơn

Vì sao nói khuôn khổ kinh doanh của nhà đầu tư nước ngoài nhỏ hơn nhà đầu tư trong nước bởi 02 nguyên nhân:

Thứ I: Với những phương thức đất chia lô bán nền, kiến thiết nghĩa trang, đất mồ mả để bán hoặc thay chủ sử dụng đất gắn với hạ tầng đó thì nhà ĐT nước ngoài không được ĐT vào.

Thứ II: Đối với nhà, công trình xây dựng lớn (ví dụ giống như các DA: Chung cư Vinhomes Ba Son Golden River, Bán chung cư Vinhomes Metropolis), nhà ĐT là người ngoại quốc chẳng thể mua để Cần bán gấp, cho thuê, cho thuê mua mà chỉ có khả năng thuê mướn các bất động sản này để tiến hành cho thuê lại.

Con số nhà ở được đầu tư bị giới hạn

Các đối tượng được mua, thuê mướn mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và có được không quá 30% con số căn hộ chung cư(CHCC) trong 1 tòa dự án chung cư, nếu là nhà định cư riêng lẻ gồm có nhà biệt thự, nhà ở, biệt thự thì trên một khu vực có số dân tương ứng 01 đơn vị HC cấp phường chỉ được mua, thuê mướn mua, nhận tặng cho, nhận kế thừa và sở hữu không quá 250 nhà bao gồm: D.nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư ngoại quốc và chi nhánh nhà băng nước ngoài đang hoạt động tại VN, tư nhân ngoại quốc được phép nhập cảnh vào VN. (Điều 161 Luật nhà để ở năm 2014)

Quy định trong Nghị định 99 ban bố vào 20/10/2015 có chi tiết hơn về việc này trong các hoàn cảnh như:

Với trường hợp trên 01 địa bàn có số dân tương đương 01 đơn vị tổ chức hành chính cấp phường mà có DA đầu tư kiến thiết nhà định cư thương mại. Trong đó, có nhà ở tách riêng để bán, cho thuê mướn mua thì tổ chức, cá nhân ngoại quốc được có được số lương nhà định cư giống sau:

– Hoàn cảnh chỉ có 01 DA có tổng số lượng nhà ở riêng rẽ dưới 2500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được có được không quá 10% toàn bộ lượng nhà ở trong dự án đó.

– Hoàn cảnh chỉ có 1 DA có tổng số lượng nhà để ở riêng rẽ tương ứng 2500 căn thì đơn vị, cá nhân ngoại quốc chỉ được sở hữu không quá 250 căn.

– Tình huống có từ 2 DA biến thành mà tất cả nhà để ở riêng rẽ trong các dự án này ít hơn hay bằng 2.500 căn thì đơn vị tổ chức, tư nhân ngoại quốc chỉ được có được không quá 10% số lượng nhà để ở của mỗi dự án. .

Như vậy về việc đầu tư cho những dự án bất động sản (BĐS) trong nước, nhà đầu tư ngoại quốc đã có những hạn mức quy đinh khi muốn ĐT tại VN.

Khoản tiền thu trước bị khó khăn khi mua bán trao đổi với các loai bất động sản được hình thành trong tương lai

Ngày nay có tương đối nhiều dự án bất động sản đã có thể bán từ khi đang kiến thiết và bảo đảm tiến độ bàn giao nhà. Với cách thức này, chủ đầu tư có quyền thu trước số tài chính của người sử dụng theo tiến độ kiến thiết của D/A (thanh toán theo đợt). Với các nhà đầu tư trong nước, pháp luật Việt Nam quy định đươc thu lớn nhất 70% trị giá giao kèo trong khi tỷ lệ áp dụng với những nhà đầu tư nước ngoài chỉ có lớn nhất là 50%. Đơn cử giống Nhà chung cư Chung cư Hà Nội Center Point Lê Văn Lương. Tọa lạc địa chỉ tại 85 Lê Văn Lương, thuộc Lô đất 3.7 CC phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, thủ đô, nằm ở trong khu có giá nhà đất vô cùng cao, nhưng đã thu hồi vốn nhanh nhờ thu trước từ hợp đồng của người dùng.

Có khả năng bị tịch thu lại đất

Do gặp phải khó khăn về vấn đề thủ tục hành chính & không thương thuyết được với dân cư về vấn đề, giải tỏa mặt bằng và bồi hoàn cho dự án mà rất nhiều nhà ĐT nước ngoài đã không thể hoàn tất D/A và bị thu hồi đất. Để được thông qua thì các DA đầu tư phải được phê chuẩn bởi cơ quan NC có thẩm quyền với hoàn cảnh phải hợp lý với quy hoạch, phương án sử dụng đất, xây dựng đô thị, kiến tạo xây dựng nông thôn mới.

Trên đây là 04 lý do dẫn đến việc hạn chế của những nhà ĐT bất động sản ngoại quốc vào VN do chưa nắm rõ những quy định & luật pháp ban hành về đầu tư, sử dung tài nguyên đất ở VN. Chính những lực cản này dẫn tới Tình trạng tư nhân, đơn vị tổ chức người ngoại quốc muốn đầu tư vào Việt Nam găp cực nhiều trở ngại, đ.biệt là lĩnh vực bất động sản (BĐS) – 1 lĩnh vực không mới nhưng không bao hiện giờ cũ ở nước ta ngày nay.